旅游综合体开发———一种旅游房地产全新开发模式研究

来源：网络 时间：2022-03-19

　　摘要：随着产业结构升级，旅游结构从原有的单一旅游经济模式向多元化的、集合式的、综合性的旅游模式发展，产生了以旅游资源与土地为基础，以旅游休闲功能为主导，结合大型旅游休闲项目、高品质服务的配套设施、互动发展的休闲旅游地产等多功能的、集合式的土地利用模式及产业聚集模式。在观察和归纳大量这类开发实例的基础上定义了旅游综合体开发这一房地产全新开发模式的概念，分析了该模式的表现特征，总结性地提出开发的理论模式及应用模式，并在此基础上归纳出开发的战略措施。
　　
　　关键词：旅游综合体开发；旅游房地产；开发模式。
　　
　　Abstract:As the industrial structure upgrading,the travel structure from a single economic mode tothe diversity gathered,comprehensive of trav-el mode,produced by tourism resources and land based,dominating by tourism leisure function,combinedwith large travel leisure projects,high quali-ty service facilities,the interactive development of leisure tourism of real estate and so on,as werl as assemble of land-use patterns and industrialcluster model.Based on the observation and concludes the basis of massive development examples,defined tourism complex development which realestated new complexes development mode of concept,analyzed the features of the model,Put forward development phase mode and application mode,and on this basis concluded development strategic measures.
　　
　　Key words:tourism complex development;tourism real estate;development mode。
　　
　　纵观当今世界旅游业的发展趋势，正在由“观光时代”转向“休闲娱乐时代”和“旅游产业时代”。与观光旅游相适应的旅游地产产品形态“住宅+景区”的简单形式已不能满足现代休闲、度假市场的需求。传统的旅游消费、旅游景区、旅游地产面临着转型升级。即旅游消费模式从单一观光旅游到综合休闲度假旅游发展，景区发展模式从单一开发到综合开发发展，地产开发模式从传统住宅到综合休闲地产发展。顺应这一趋势，“旅游综合体”这一集合式开发模式及产业聚集模式应运而生，它必然是推动旅游产业、旅游消费、地产业再次升级的主力引擎。近年来我国出现了许多以主题公园为主体的，融旅游、地产、娱乐、商业文化为一体的大型旅游综合体项目，本文基于这些项目开发实例的考察和分析，提炼出一种休闲旅游房地产全新开发升级模式———旅游综合体开发模式（Tourism ComplexDevelopment,T-C-D），即“旅游+房地产”的综合体开发模式，实现地产开发与综合旅游休闲发展的完美融合，为旅游休闲地产的创新开发带来巨大空间。
　　
　　1　T-C-D模式的概念及特征。
　　
　　1.1　概念阐述。
　　
　　“旅游综合体”是我国学者首创的词汇，国外几乎没有直接的相关研究文献，目前国内多是间接从实战的角度对旅游综合体项目进行分析，没有形成系统的理论体系，其概念也缺乏明确的定义，主要研究见表1。

 
　　
　　结合前人的研究及国内外大型旅游综合体项目自身的特点，对本文T-C-D模式作如下界定：T-C-D或旅游综合体开发是指在相当大的地域范围内，基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲功能为主导，以大型旅游休闲项目和休闲地产为核心，以房产收益为支撑、以高品质功能齐全的服务内容为根本进行土地综合开发而形成的综合服务品质较高的泛旅游产业休闲聚集区，是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标。
　　
　　1.2　T-C-D模式的表现特征。
　　
　　T-C-D模式适应了世界休闲产业发展的潮流，作为一种休闲地产开发全新的生产力形态，是切合我国实际的必然选择。通过观察T-C-D综合体项目的表现特征，有以下表现趋势：①综合性突出，休闲产品多样。综合性是T-C-D模式的第一表现特征，主要包括：一是土地开发的综合性。T-C-D模式以泛旅游资源和土地资源为基础，实质是旅游休闲导向型的土地综合开发、打造的结果[7]。二是产业发展的综合性。T-C-D模式从单一的资源打造形成泛旅游产业，融合综合旅游项目、地产、会展、商业、创意文化、现代服务等产业，通过综合开发，进行多功能、多业态的集聚；三是功能的综合性，产业发展的综合性决定其功能配置的综合性，可一站式满足游客观光、休闲、度假、娱乐、体验等的需求。四是项目开发的综合性。
　　
　　旅游综合体本身是一个大项目，它包括三类主体项目，即核心吸引类项目、利润类型项目、配套延伸类项目，主要子项目有景区、饭店、社区、游乐场、高尔夫球场、休闲娱乐街区、购物中心及配套设施等。这些项目之间联系紧密，各类项目种类及配置比例对整个旅游综合体的运营有极大的影响。五是效益的综合性。T-C-D模式的本质特征决定了它不但追求经济效益，而且追求环境效益和社会效益，追求全方位的综合性效益。此外，T-C-D在同一个区域中将观光、休闲、度假、娱乐、购物、地产等多种产品混合成为真正意义上的“泛旅游休闲产品”。
　　
　　②以旅游休闲功能为主导，休闲地产产品为核心。随着中国旅游发展正由观光旅游向休闲度假旅游转变，T-C-D模式的主导功能必然是旅游休闲，同时融合观光、游乐、运动、会议等多种旅游功能，构成所谓的“综合旅游休闲”。当然，在实际开发中主要是以一项或几项功能为主，再配合其他辅助功能共同发展。同时，在泛旅游产业构架下，综合旅游休闲产品主要以休闲地产产品为核心，这里的休闲地产产品既包括休闲度假地产（如酒店、餐饮）、休闲商业地产（如商业零售、商务办公）、休闲住宅地产（如公寓、别墅）三大核心类别，也包括其他特色地产、创意地产和私人地产等，这是T-C-D产品开发的核心。③多元混合性突出，服务品质高。旅游者动机的多元性和旅游资源的复合性使旅游休闲产品开发组合多样，功能具有多样性和复合性，居住、餐饮、购物、娱乐、休闲、度假、运动、体验、会展各功能之间联系密切，互为补充，同时相关产业集聚、混合发展，这些特点的根本原因在于市场多元混合的需求，它们推动旅游开发从单一产品时代走向综合体时代。作为旅游开发的升级模式，旅游综合体拥有超越一般景区的较高品质的服务，推动区域旅游从景区时代走向旅游目的地时代，具有良好的智力运营模式，充分体现混合性、全局性、长期性、品质性。④政府参与主导，资金依赖性强。大量案例证明，T-C-D模式的开发成本和经营成本都很高，需要大量资金支持—运作，具有高投入、高风险、高收益的特征。同时，T-C-D模式的开发体量巨大、范围广泛，需要从区域发展的角度对其进行研究、分析，投资商无法在短时间内从宏观上把握方向。因此，T-C-D的开发除了需要资金的支持外，离不开政府参与主导。从目前T-C-D开发的实例来看，地方政府的政策倾注、资金投入都给予了大力支持。
　　
　　2　T-C-D休闲地产创新开发模式。
　　
　　2.1　理论模式。
　　
　　成功的土地开发利用将大幅度地提升土地价值与品牌价值，创造可持续的现金流。旅游资源一般不直接产生经济效益，只有配备综合功能的旅游基础设施和服务设施，打造有机旅游综合体，才能引来人流，留住人流，从而扩大其消费，将生地变成熟地和旺地，促进旅游产业、地产业及相关产业发展[8]。
　　
　　从地产开发的角度来说，旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产开发提供了一种创新模式[9]（图1）。
　　
　

　　
　　辅助引导模式：任何可对旅游者产生吸引力的有形或无形要素均是T-C-D模式开发可依托的核心资源，T-C-D面向现代休闲市场需求，重新、创新、补充开发整合这些核心旅游资源，创造一个或者多个独特的核心吸引物，这些核心吸引物可以是一个地区独特的文化，可以是打造的特色景区，也可以是一些核心旅游休闲项目，如主题公园、主题博物馆、温泉中心、高尔夫中心、特色酒店等，它们是打造核心吸引力中心的基石。通过它们的打造，在原始土地上进行大环境建设，使其景观化、生态化、环境化，将原始土地变成环境土地，产生环境效益，这是T-C-D模式开发的前期工作，也是旅游地产开发的辅助依托。
　　
　　主体支撑模式：一定规模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人气的关键，主要目的就是为整个开发地带来客源，形成最初的消费者。但要留住人，构建一个休闲目的地就需要创造更多的综合休闲产品来满足客流的休闲消费需求，主要包括主题酒店群、特色商街、主题游乐项目、综合运动项目等。它们实际上是各种休闲业态的聚集，形成了休闲聚集中心。这是T-C-D开发模式的关键和主体功能部分，也是旅游地产开发的主要依托。核心吸引力中心和休闲聚集中心的成功开发将极大地提升土地人气和价值，把环境土地打造成人气土地，产生一定的经济效益。
　　
　　辅助延伸模式：主体功能部分的开发提升了土地的人气及品牌价值，也能创造可持续的现金流，但要真正扩大其消费，提升土地的价值，获得土地开发上的巨大回报，就必须创造延伸发展中心，包括泛旅游产业、现代服务业及地产业的发展，其中地产业的发展是整个延伸发展中心的核心，也是土地开发利润的主要来源，提升了土地的价值，将人气土地变成增值土地，产生环境、经济、社会的综合效益。
　　
　　2.2　应用模式。
　　
　　综观我国成功的T-C-D开发实例，依据核心资源、功能、主题和开发目的的不同来划分，一般形成“X+旅游综合体”的开发模式（X指核心资源、产品、功能或开发目的）。在实际情况中这些分类相互交叉融合[10],主要形成四大类别，即“生态休闲旅游综合体”开发、“休闲商业旅游综合体”开发、“文化创意旅游综合体”开发、“娱乐度假旅游综合体”开发（表2）。

　　
　　“生态休闲旅游综合体”开发模式：该模式是基于开发地的自然生态资源进行环境重造、生态恢复的低强度开发模式。它拓展了传统旅游区内单一的观光功能，开发同时配备相关的休闲项目、休闲社区互动发展，为游客提供生态观光、生态休闲、生态居住的机会。该模式往往先改善区域基础设施条件和生态环境质量，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流，促使附近地产升值。从旅游起步，旅游改善环境，环境带动地产，地产促进其全面发展，是旅游与地产相互结合的典型。
　　
　　“休闲商业旅游综合体”开发模式：休闲商业旅游综合体是都市综合体与旅游休闲相结合的产物，是一种商业地产项目，主要是以综合商业为主要功能，其他娱乐、休闲作为辅助功能。
　　
　　它其发展必须要有一定的游客基础，客源层次多样，辐射范围广泛，对人流量吸引力较大。该模式对商业性设施的全面性要求高，包括酒店、餐饮、交通、商业街，涉及会展、娱乐等设施以及城市游憩商业区中的接待设施等。该模式一般依托城市副中心或旧城改造进行开发，收益较高，土地增值快，市场趋向性强，临近规划区的目标市场是首先被考虑的地区。其难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化。
　　
　　“文化创意旅游综合体”开发模式：该模式以区域的历史、文化、民俗、风气等为核心吸引物，进行深度开发。围绕一种或几种文化主题以有形的物质载体（建筑形式、再生场景、旅游活动等）创意性地表达、展示出来[11],塑造一个具有特色文化个性的T-C-D品牌和地区。该模式能激活一个地区无形的文化魅力，对文化的修复、保护和延续具有重要的作用，一般适用于具有特色文化资源的地区或兼具较强经济实力和号召力且艺术文化基础深厚的地区开发。该模式各种旅游项目和活动都是在特定文化主题背景下通过创意手段进行演绎的，形成独特的文化体验，产品的专属性较强，因此对后续旅游地产的开发构成一定的制约，要求建筑实体要符合整体文化的风格才有利于T-C-D地区综合体形象的塑造。
　　
　　“娱乐度假旅游综合体”开发模式：该模式基于市场规模大小投入巨资，专注于大型游乐项目的开发，以娱乐设施作为主要吸引物，加上与之配套的酒店、餐饮、休闲地产等多元化的活动内容，吸引多种消费人群。该模式的开发对传统旅游资源依附性很低，不受特定资源、文化或者不同类型游乐项目的束缚，但对环境、配套设施和服务有较高的要求，开发具有高投资、高风险、高收益和成片占用土地的特点，需要庞大的客流量来维持正常营运和收回成本，要求在宏观选址上必须是经济发达的大城市或特大城市，微观上则选择用地限制较小、地价便宜的城市边缘地区[12]。该模式具有较好的延展性，可以带动会议会展、文化创意产业、现代服务业等多种产业发展，有助于泛旅游产业的形成，实现真正意义上的土地开发的巨大回报。
　　
　　3　T-C-D模式开发的战略措施。
　　
　　3.1　综合打造为指向，定位突破为先导。
　　
　　T-C-D开发模式本着“复合型资源、综合性利用”的理念，以休闲旅游为导向进行土地综合开发、产业综合发展、功能综合配置、目标综合打造，效益综合实现，这是T-C-D开发的第一要领。一个成功的T-C-D开发，已经超越了单个旅游项目的层面而走向旅游聚集区，整个旅游聚集区的打造应聚集以某项功能为主导的多种旅游功能，一站式满足游客全方位的旅游体验需求，最终形成一种泛旅游产业综合发展构架，包括商业、娱乐、会展、创意等[13]。目前旅游综合体迅速发展，多元化、特色化、主题化的定位将成为未来发展的趋势，也是其赢得多元化市场竞争的关键，主要从区域功能、开发主题、文化挖掘、市场需求、游客行为特征的角度进行特色化定位。
　　
　　3.2　功能构架为核心，房产收益为支撑。
　　
　　大量案例表明，T-C-D的开发是一个有序的推进过程，其中核心吸引力中心、休闲聚集中心和延伸发展中心的营建是核心，它们是整个T-C-D的主体功能构架。要充分研究其主要作用、互动模式和内在联系，抓住功能构架这一核心，同时对整个区域的旅游资源、产品、市场深入研究与创新，才独具吸引力。T-C-D开发的各功能构架的收益水平和回收速度是不同的。核心吸引力中心和休闲聚集中心投资高、更新快、风险大而且回收慢，因此，开发商需要充分考虑整个T-C-D地区的资金平衡，需要在延伸中心发展地产业，从中得到更多的、更快的收益，地产业无形中就成了T-C-D开发与收益的支柱，这里的地产业是一种“泛地产”、复合型地产，不局限以房子为核心，房子可能是主体，也可能是附属的配套设施，它要求营造的不仅是一个自然景观的空间，而是一个更好的组合空间、服务空间、综合空间[14]。
　　
　　3.3　专业团队为基础，操作运营为保障。
　　
　　T-C-D开发模式错综复杂，开发无论是规划、策划还是运营机制都需要高水平、高专业的团队来支持。在开发建设中，要整体定位、整体规划、整体设计，并在以后运营中，要整体经营、整体管理，将开发模式与运营模式统一起来，无论是前期的定位、设计、空间考虑，以及经济指标的制定还是后期的运营管理，都需要专业的团队和科学的统筹安排。一个成功的T-C-D开发方案要选择特色化、创新化的高水准的运营模式，对T-C-D运营的要求非常高，无论是独立开发还是统筹开发，都要体现全局性、长期性、品质性，同时要根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理运营T-C-D地区的项目，才能够为目标市场提供周到的综合服务。
　　
　　4　结语。
　　
　　随着我国休闲旅游时代来临，旅游消费模式、景区发展模式、地产开发模式、产业转型模式已不能很好地适应旅游产业升级的需要，由此产生了T-C-D模式，它是旅游开发的最终形态，是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标和复合形象的体现方式。本文基于T-C-D实际案例的观察和分析，尝试性地对这一全新模式从概念、表现特征、理论模式、应用模式到开发战略措施进行了初步的研究，己取得一定的成果，但T-C-D开发模式是一个摆在理论界的全新课题，目前这个研究领域基本上没有形成系统的理论只有盲目的实践，更缺少相应的管理措施，因此，研究的后续工作就是进一步对T-C-D项目进行考察，形成一套成熟的理论来支撑指导相关行业发展。
　　
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