从经济均衡角度分析我国小产权房问题
来源：网络 时间：2022-03-19
【摘 要】 小产权房是我国城市化迅速发展和商品房价格快速上涨过程中出现的特定产物。微观经济主体的利益驱动是小产权房生成和增加的内在动力，小产权房的出现和发展对整个经济社会的效益 实现了提升，其存在具有某种程度上的必然性和现实合理性。从经济均衡角度分析，小产权房问题的解决必须综合权衡法律、社会和经济因素，强制拆除和不利管制的极端作法都是不可取的，而选择最优的解决策略，即将小产权房问题与保障性住房建设有机结合 ，实现社会效益和经济利益最大化。这是协调处理的好法律、经济、社会问题的可行路径。
【关键词】 经济均衡 ；小产权房；问题分析；解决策略。
小产权房是我国在特定时期 ，特定条件下的一种特定产物。我国小产权房是在 1998年住房货币化改革后出现并迅速发展起来的 ，小产权房的土地使用没有经过国家的规划和审批 ，没有缴纳土地出让金等相关费用 ，没有获得国家房管部门颁发的房屋所有权 。小产权房 由乡镇政府或村委会 自行开发建设 ，面向社会公开销售 ，产权证由乡政府或村委会颁发 ，相对于一般商品房而言 ，其产权证不具备国家认可的产权法律效力。因此 ，所谓小产权 ，实质上没有构成真正意义上的法律产权。对于小产权房问题学者有诸多研究和论述 ，本文拟从经济均衡角度探析我国小产权房问题的根源及解决对策。
一、小产权房 的内在发展 动力：经济主体利益驱动。
小产权房不符合国家有关法律法规，它违反了我国《土地管理法》、《物权法》和《城市房地产管理法》等相关法规 ，也违背了国务院等有关部门的政策条例。但是 ，有着巨大法律风险和政策风 险的小产权 房却蓬勃发展 ，1995～2010年间全 国小产权房建筑面积累计超过 7.6亿平方米，大约相当于同期城镇住宅竣工面积总量的 8％。“十一五”时期小产权房竣工规模达到 2.83亿平方米 ，比“十五”时期增长 17.8％，相当于同期城镇住宅竣工面积的 7.5％。从发展趋势看 ，小产权房具有巨大的发展空间。
虽然不符合法律法规 ，但小产权房迅猛发展，是因为小产权房的开发建设能提升整个经济社会的效益，其存在具有某种程度上的必然性和现实合理性。小产权房的出现和发展，存在内在驱动力 ，这就是微观经济主体追求利益最大化。下面从需求和供给两方面进行分析。
从需求角度分析 ，需求 自动创造供给。一方面，我国正处于工业化和城市化高速发展时期 ，目前中国城市化率是 46.6％，整体上正是处于加速推进的阶段，未来 2O年 ，中国城市化率会以略高于 1％的速度提升。城市化的过程会产生大量的住房需求。另一方面 ，高额的房价超出了很多购房者的经济能力 ，按照世界银行的标准，发达国家的房价收入 比一般在 1.8—5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在 3-6倍之间。据中国社会科学院的2010年 《经济蓝皮书》，85％以上城镇家庭无能力购买当前房价高企的住房。因为 ，城市居民的房价收人比已达到 8.31倍，农村居民的房价收入 比更是高达 29.44倍。而小产权房不需缴纳土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，且没有缴纳房地产开发相关 的各项税费。其开发成本较低 ，售价仅为同区域商品房的 1／2甚至 1／5左右。城市低收入阶层 、外来务工人员以及刚毕业大学生因房价高涨无法释放的住房刚性需求，自然转向小产权房。
从供给角度分析 ，乡镇集体、村民个体和房地产开发商在经济利益驱使下都愿意开发和建设小产权房。小产权房的发起人乡镇集体由于在小产权房的开发建设中不用交纳土地出让金和各种税费 ，小产权房即使销售价格相对低廉，仍可获超额利益 ，这个数额是征地拆迁补偿费相的几倍甚至几十倍。这部分收益可以发展集体经济，增加乡镇医疗和教育支出，建设各类公共服务设施。
通过开发小产权房 ，村 民个体可以分享土地 的增值收益。在城市化过程中，农村集体土地要被国家大量征收，土地从农民集体所有转为国有。“十一五”期间全国批准建设用地合计 228.98万公顷，其中 2010年全国批准建设用地 48.45万公顷，转为建设用地 的农用地 33.77万公顷，耕地 21.19万公顷；全年出让国有建设用地面积 29.15万公顷，出让合同价款 2.71万亿元，分别比上年增长32.0％、57.8％，其中通过招拍挂出让土地 25.73万公顷 ，出让合同价款 2.6O万亿元 ，分别占出让总面积的 88.3％和总价款的 96.0％。集体用地与国有土地不同权、不 同价 ，农村土地地征收补偿标准偏低，而开发建设小产权房 ，村民个体则会获得比政府补偿更多的增值收益。
房地产开发商不需缴纳土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，相比商品房的开发，投入资金少。虽然小产权房售价低 ，但是成本低 ，扣除成本后仍可获得丰厚的利润收益，因此，房地产开发商愿意和乡镇集体合作开发建设小产权房。
在经济社会需求和供给共同作用下 ，小产权房迅速发展 ，时至今 El，小产权房 问题不仅是一个法律问题 ，也是一个经济问题和社会问题。
二、小产权房问题的解决策略：实现效益最大化。
小产权房的出现和发展对整个经济社会的效益实现了提升，乡镇集体和村民个体通过小产权房建设获得的土地收益 ，远远高于征地制度下低廉的土地补偿费，大大的增加了集体的财产收入和个体的支配收入；房地产开发商 ，则增加了一种投资渠道和市场选择；从政府角度分析：虽然表面看来 ，与征地制度相比政府从大的受益者成为了收益为零的“局外人”，俨然小产权房 的最大“受害者”。但仔细分析发现 ，这样的代价是以政府不再管理、执行征地收人的专款专用为条件的，这些活动在小产权房现象下 ，以市场方式得到了解决 ，因此可以说政府的利益并没有因此受到损害。
小产权房的存在具有某种程度上的必然性和现实合理 眭。正因如此 ，小产权房问题的解决必须综合权衡法律、社会和经济因素，选择最优的解决策略 ，实现社会效益最大化和经济利益最大化。
（_一）将小产权房强制拆除 ，是次级解决策略。
综合社会效益和经济利益 ，将解决策略分为优、中、次 ，将小产权房强制拆除 ，则是次级解决策略。
目前全国小产权房数量众多，强制拆除的成本和损害太大。据统计 ，目前我国住宅总量在 186亿平方米左右，其中高达 66亿平方米面积的住房属于小产权房 ，占比超过 1／3。而在深圳 ，这种情况更为突出。2007年深圳市住宅调查显示 ，深圳有“城中村”农民房或其他私人 自建房超过 35万栋，总建筑面积约 1.2亿平方米 ，占全市住房总量的 49％。北京的小产权房的数量占市场总量的20％左右 ，上海的小产权房数量占市场总量的 22％左右 ，西安小产权房已占市场总量的 25％一3O％，郑州、广州等城市的小产权房屋数量也都在 20％以上。而目前，我国小产权房待建、在建、完工和已经人住等各种形式都事实上存在。
小产权房建设涉及国家、农村集体、农村个人以及小产权房购买者等多方利益 ，将小产权房作为违法建筑强制拆除，只看到小产权房的非法性 ，而忽视了小产权房的必然性和现实合理性。强制拆除小产权房直接损害了房地产开发商、乡镇集体、个体村民的经济利益 ，造成大量在建、已建的住房建设资金和建筑材料被浪费 ，激化社会矛盾，严重影响社会稳定。拆除后的小产权房所占有的农村土地未必能很快复耕 ，且复耕质量也未必能保证与建房前一样好。
目前我国住房资源较为稀缺，违法建筑也是社会财富，只要不涉及质量、环保、安全等涉及生命财产安全的问题 ，对于符合城乡统筹发展规划、土地利用规划 ，且未占用耕地的小产权房 ，显然不应强制拆除。
小产权房已经成为我国住房供给体系的一个重要组成部分 ，拆除小产权房造成部分地区房地产市场供应紧张 ，甚至反而推高房价。
（二）对小产权房不予管制 ，是中等解决策略。
小产权房涉及中央政府、地方政府、农 民集体和开发商四大权力主体的利益，小产权房的无序和蔓延在本质上是由相关权益主体对公共产权的过度争夺和攫取所造成。对小产权房不予管制，则会出现两大问题：一是不能保护农地利用整体效用；二是实现房产的有序开发和规范布局。
为保护农地公共利益即农地利用整体效用 的最大化，尤其是国家粮食安全 ，中央政府对农地非农化和土地开发必须从总体上严加管制，并通过土地开发利益的分割和平衡 ，弥补农地使用所产生的正外部性的损失。但是我国对小产权房的开发管制处于失灵状态。小产权房开发是一种游离于政府土地管制之外的“市场化”的城市蔓延，如不从源头上解决问题 ，对中国的农地保护势必构成严重的威胁和挑战。
房产必须实现有序开发和规范布局 ，我国正处于城市化快速发展时期 ，大量人 口由农村转移到城市 ，人们之所以愿意住在城市而不是农村 ，除了就业机会充足以外 ，重要的原 因在 于城市 比之农村有着完善的社会公共 服务，而这种公共服务是廉价 的、甚至是免费的。
我国人口数量大 ，而城市土地和资源是极其有限的，所以无论是小城镇还是郊区，房地产开发和建设必须合理、规范和有序。
如果不能将小产权房纳入规范开发建设轨道 ，放任其继续蔓延 ，势必损害整个经济社会效益。因此 ，对小产权房不予管制 ，是中等解决策略 ，政府应该合理引导，正确规划 ，不能出现对小产权房的开发管制处于失灵状态的情况。
（三）将小产权房问题与保障性住房建设有机结合，是最优解决策略。
当前，我国城市房地产市场供需结构性矛盾较为突出，中高档商品房供应相对充足与中小户型、中低价位普通商品住房供应相对不足并存；大中城市房价持续攀升与城市低收入阶层购房能力不足并存。小产权房的出现在一定程度上起到了保障房的作用，解决了部分中低收入群体的住房需求。
因此，小产权房问题解决的最优策略是与保障性住房建设有机结合。具体措施是：
第一 ，淡化、而不应过于纠结小产权房建设用地的集体所有而非国有的性质 ，承认集体土地上建设小产权房长期存在 ，从法律法规上予以认可。
第二，在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点 ，使小产权房转变为可合法交易的、以 自住为主的、特殊性质的“商品房”，从而扩大城镇住房供给来源，进一步丰富城市住房供给体系。
第三，有关部 门在研究制定房地产业发展和城镇居民保障性住房发展中长期规划时 ，要科学分析预测小产权房建设规模 ，并将其中一部分作为保障性住房。从小产权房的户型面积 、建设标准、购房（租房）者准入条件和转让条件等方面作出明确规定。
【参 考 文 献】
[1】任志强。我国小产权房问题研究 ：现状与出路[EB／OL].
[2O12—04—18】。http：／／blog.caijing.com.cn／expert_arti-cle---40—35154.shtml.
[2】张占录_／J、产权房的帕累托改进及土地发展权配置政策【J】。国家行政学院学报，2011（3）。
[3】苏勇 ，黄志勇。，J、产权房转化为保障性住房的路径选择【J】。现代经济讨论，2011（2）。
[4]黄维芳。产权理论框架下小产权房的开发管制研究阴。经济体制改革 ，2011（I）